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¿Con quién te relacionarás al vender con crédito?
Te relacionarás siempre con el comprador, ya que es él, el cliente del banco, mutuaria o sociedad leasing. Esta parte representa la mayor dificultad para una venta rápida, ya que la mayoría de los compradores no entiende el proceso de compra, la documentación requerida, se relaciona siempre por correo con el banco, mutuaria o sociedad leasing, y generalmente trabajan y tienen muy poco tiempo. Esto es lo que comienza a demorar el proceso, no es la institución financiera y si a eso le agregamos que tu no posees mucha experiencia en venta de propiedades, será mucho más largo el camino reuniendo la documentación de la casa, interpretando, etc.
¿Qué documentación debes tener?
La documentación de la propiedad que debes tener, podrás obtenerla en el conservador de bienes raíces, en la municipalidad, departamento de aseo, dirección de obra, en la tesorería general de la república, en el servicio de impuestos internos, entre otros. Debes considerar, por ejemplo, Escritura de la propiedad, certificados de deslindes, certificados de prohibiciones, certificado de hipotecas, sentencia judicial si estás divorciado/a y la casa fue adquirida bajo sociedad conyugal, certificado de dominio vigente, entre otros.
¿Es importante la promesa de compraventa?
Lo primero que debes tener claro, es que cuando se llega al acuerdo de vender y comprar entre dos personas lo aconsejable es formalizar por medio de una promesa de compraventa dicho acuerdo. Este documento se firma en notaría y es una manera en que las partes toman el compromiso de vender y comprar. Al no tener este documento y dejar que todo sea de palabra corres el riesgo de perder la venta por desistimiento.
¿Cuáles son las etapas del proceso de compra y venta?
Aquí te detallamos el proceso completo. Una vez que llegas a un acuerdo con un comprador, lo primero que debes hacer es firmar una promesa de compraventa, luego de eso el comprador debe informar a la institución financiera que encontró una propiedad y debe solicitar la documentación que se necesitará de la propiedad. Luego el comprador te indicará la documentación que necesita para que comiences a solicitarla. Posteriormente la documentación debes entregarla al comprador para que la envíe a la institución financiera y estos la hagan llegar a los abogados para el estudio de los títulos. Paralelamente el comprador deberá pagar a la institución financiera parte de los gastos operacionales para que se realicé la tasación y el estudio de los títulos, de la propiedad, esto último ocurrirá una vez que se reúna toda la información solicitada de la casa. Uno de los problemas frecuentes, es cuando la institución no informa toda la documentación que se necesita, sino que va solicitando de a poco, esto es lo que alarga este proceso. Revisada la documentación de los títulos esta debe ser aprobada o rechazada con reparo para regularizar cualquier situación que aparezca, la tasación además de coincidir con el valor aprobado del crédito, si todo marcha bien en estos puntos, se procederá a la redacción del borrador de escritura, este borrador se envía al comprador, se sugiere que tú también lo veas antes de firmar, sino lo ves antes, lo verás recién cuando debas firmar la escritura en la notaría, destacar que en notaría no son responsables de aclarar temas de la escritura, ello sólo actúan de ministros respecto de las firmas. Una vez que comprador y vendedor firmen la escritura, ésta regresa a la institución financiera para ser validad por los abogados, posteriormente, se devuelve a la notaría para que ésta la envíe al conservador de bienes raíces para su inscripción siempre que no haya reparos.
El proceso tiene dos o tres etapas de pago, dependiendo de cómo sea la compra, si es sólo con crédito hipotecario, mutuo hipotecario o leasing habitacional, tiene dos pagos, al momento de firmar la escritura, aquí se paga el pie más alguna diferencia, y luego a los 15 o 30 días hábiles (dependiendo de la institución) desde que la escritura ha sido inscrita por el conservador de bienes raíces. En el caso de que sea en tres pagos, generalmente cuando se compra con algún subsidio del estado, se debe agregar un pago del SERVIU del subsidio. Esto último no aplica para subsidios leasing habitacional ya que la institución financiera paga la parte del subsidio.
Al firmar escritura en notaría, se puede pagar según lo acuerdes con el comprador, transferencia, efectivo, cheque, vale vista, te recomendamos acordar esto en la promesa de compraventa. El saldo se paga en vale vista girado por la institución financiera. Y si el pago incluye un subsidio, es mediante transferencia u otro medio que disponga.
¿Cuáles son los errores frecuentes del vendedor?
Uno de los errores más comunes es que el vendedor desconoce el proceso, por lo tanto, subestima todo el proceso y los cuidados que se deben tener en la venta de una propiedad. Otros errores comunes, no preparar la propiedad para venderla, iniciar la venta con hipotecario cuando la propiedad no está regularizada, fijar un precio al azar, no validar al comprador, no realizar promesa de compraventa, no tomar resguardos de filtro para mostrar la casa, no atender bien al comprador, no conocer detalles técnicos de la propiedad, entre otros errores comunes que se cometen, que sólo afectan a la venta y alargan el tiempo mucho más que si lo hicieran con profesionales de la venta de propiedades.
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